2014年，万科在年报中喊向城市设施服务商转型，并回应:“未来三年，万科这些业务方向将渐渐显露出来。”三年过去，万科这个诺言再一还清。

2017年的尾巴上，在展出完了厦门城市公司的新业务后，万科董事会主席、总裁郁亮直言抛掷开发商的身份，他说道期望大家不要再行把万科和开发商连在一起说道，更加回应万科作为房地产开发商的时代早已完结了。不过，业界对房企探寻多元化业务远比悲观，过往在房地产开发的成功经验无法拷贝，谁能确保以定能翻过这座险峰?回头在前面的人更加勇气，作为行业标杆多年，万科能否竖立一个转型样本?万科必须多点时间证明。万科“换档”公司刚成立时，万科是做到多元化业务的。

用王石的话来说就是，“万科从贸易起家，做过工业，筹办过商场，也尝过股权投资的甜头，到1994年才奠定房地产作为集团主导业务的地位”。1994年至2014年，万科以房地产开发以及由此派生出有的物业服务为主营业务，专业化发展;2014年开始，万科明确提出转型，从专业化到多元化发展，把公司的战略目标定位为城市设施服务商。2014年，万科在年报中认为，将自身未来十年的业务版图概括为“住宅”+“城市设施服务商”，在这个十年内基本已完成新的业务的探寻和布局，确认新的商业模式，期望在十年后，后者能获得和前者并驾齐驱的地位。第一财经问一位深圳万科高管，如何看来万科重走多元化之路。

他的解读是，公司刚刚跟上时，必须集中于受限的资金发展一种业务，尽量将其做强;而做强之后，乃是向下变换业务，将公司做到大，谋求规模再行上一层楼。万科明确提出转型的2014年，公司构建销售金额2151.3亿元，同比快速增长25.9%;营业收入为1463.9亿元，同比快速增长8.1%。万科的收益结构主要来自两大类，其一是还包括房地产开发和物业服务两个板块在内的主营业务，其二是其他业务。2014年，万科房地产开发收益为1435.3亿元，同比增加8.09%;物业服务为19.8亿元，同比快速增长35.13%。

而其他业务收入为8.7亿元，同比增加25%，仅有占到集团总营收的0.6%。2015年，万科多元化业务跟上。在公司总营收1955.5亿元(同比增长速度33.6%)的盘子中，其他业务为23.7亿元，同比快速增长171.97%。

其他业务占到集团总营收的1.2%。在万科报表中，由于新兴业务的营收数据占比过较低，被归属于到“其他业务”中。这一年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，形容物流地产业务构建了“从0到1的突破”;而长租公寓业务，构成了以万科驿居多，万科为首、被窝公寓辅的产品体系，开业数量多达1000间。2016年，万科营收不错，同比快速增长23%至2404.8亿元，其中房地产业务收入为2341.4亿元，同比快速增长23.09%，物业收益为42.6亿元，同比快速增长43.42%，但这一年其他业务收入仅有为20.77亿元，同比增加12.22%，占到集团总营收比例上升至0.86%。

但实质上这一年，万科多项新兴业务已露雏形。譬如商业地产，除了上海七宝万科广场、北京寄居总万科广场等项目开业外，公司还并购了印力;长租公寓已统合成一个统一的对外运营品牌“泊寓”;滑雪业务方面，万科运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个项目;物流地产追加项目10个，总计已提供18个项目，总建筑面积大约147万平方米。新兴业务收入占比尚能较低万科的多元化业务已被刻上独特的郁氏烙印。

从王石在数年前的因游学而解散万科日常经营管理到今年年中卸任，郁亮沦为万科名副其实的一把手。而过去，由于王石的个人风格原因，万科回头日式地产路线，并沦为全球范围内规模仅次于的房地产开发企业之一，他旗帜鲜明地赞成过万科多元化。郁亮把商业地产和物流地产定位为优势业务，“朝数一数二目标发展”。

时隔去年并购印力后，今年7月又参予普洛斯的并购。无论是财技还是资本运作，比起过去，都有了更加显著的腾挪。在前述业务之上，万科再次进行对多元化业务边界的探寻。12月2日，万科公告表明，该公司全资子公司昆山品铭富拟以受限合伙人身份参予投资“苏州华人文化投资中心(受限合伙)”。

该基金的参与者还包括阿里巴巴，而基金管理人苏州华人文化的掌控人为黎瑞刚，他是国内出名的传媒操盘手。万科回应，这是基于公司城市设施服务商的发展战略下的决择，公司参予投资华人文化基金，有助利用外部合作方在文化领域的资源，减缓公司在战略转型中的投资运作。万科近期被业界普遍辩论的话题源于郁亮在厦门与媒体交流时的一番讲话。郁亮说道：“期望大家不要再行把万科和开发商连在一起说道，谁再行跟我托开发商，我就跟他缓。

”必须辩论的是，万科作为房地产开发商的时代知道早已完结了吗?2017年上半年，公司营业收入为698.1亿元，同比上升6.7%，其中，其他业务收入为12.9亿元，同比下降135.99%，占到集团总营收的1.8%。毫无疑问，万科的新兴业务正在高速发展。如物流地产业务上，上半年新的提供项目9个，这完全是过去一年全年的量。

同期，泊寓总计提供房间数多达7万间，总计开业多达2万间。但不论是意味著规模还是比较规模，目前而言万科多元化业务仍未能给定万科的体量。2017年是万科战略转型的第三年，离公司新的杨家业务并驾齐驱的目标另有七年之期，即使假设势头正好的房地产业务快速增长衰退，要想要媲美，公司新的业务产值拒绝也须要数千亿之多。

房企着力延伸业务边界数年，目前有数房企探寻多元化业务告终，从而再度集中于火力发展房地产开发的案例。此间，业界关于房企多元化抑或专业化发展的辩论大大，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就指出房企多元化发展无法持久，赚到用意大钱的房企容易适应环境赚到小钱。

但这个问题的另一面是行业低快速增长仍然后，房企须要寻找新的业务增长点以防止巨型公司侏儒化。可见，房企对新的业务的探寻仍须要规模和数据不作承托。

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